Бывший когда-то городом, имевшим небольшое отношение к гламурному рынку Дубая, Абу-Даби привлекает все больше иностранных покупателей, прежде всего – своим растущим потенциалом и большей стабильностью

Агенты и инвесторы, упустившие возможности для роста инвестиций в Дубае, могут получить второй шанс в Абу-Даби.
«Есть небольшие загвоздки», - признается Стив Брис, глава отдела исследований банка Standard Chartered Bank. – «Абу-Даби начал строиться на два года позже, чем Дубай, поэтому дисбаланс спроса и предложения там гораздо больше. Ожидается, что цены там будут быстро расти как минимум до 2012 года».

Велиа Касем, директор по продажам Aldar Properties, согласен с этим утверждением: «Дубай – это зрелый рынок, тогда как Абу-даби – все еще в периоде становления, он не насыщен, и спрос значительно превышает предложение».
Согласно отчету компании Colliers International, с марта 2007 года цены на недвижимость Абу-Даби выросли на 53%, в то время как департамент Планирования и Экономики Абу-Даби (DPE) заявляет о 23% росте сферы недвижимости.
Рост вызван нехваткой как жилой, так и коммерческой недвижимости. Отчет Торгово-промышленной палаты Абу-Даби (ADCCI) говорит о нехватке как минимум 20 000 объектов.


Потенциал аренды

Эта нехватка означает, что лендлорды могут ожидать более высокий прибылей от сдачи недвижимости в аренду, чем на развитых рынках недвижимости. К примеру, месячный доход от сдачи апартаментов с двумя спальнями, составляет $2,264, в то время как в Дубае эта сумма лишь $1,811. HSBC зафиксировал среднюю прибыль от сдачи недвижимости в аренду - $430 за квадратный метр в 2008 г. Учитывая, что стоимость квадратного метра жилой недвижимости составляет около 28 000 дирхамов, без налога на прибыль, Абу-даби представляет собой серьезный вариант для инвестиций. «Многие наши покупатели являются инвесторами», - говорит Касем. – «Они могут рассчитывать на хорошие доходы от аренды в течение, как минимум, еще трех лет, а учитывая растущий спрос, можно гарантировать, что их недвижимость не будет пустовать».

Ограничения по росту стоимости аренды были снижены с 7% до 5%. Это означает, что при переоформлении договора аренды, ее сумма может быть повышена не более, чем на 5%.

Впрочем, Касем отмечает, что не все покупатели недвижимости планируют сдавать ее в аренду, так как среди них достаточно большой процент экспатов.

«Я считаю, что со временем рынок изменится и на нем появится больше владельцев недвижимости, которые будут в ней сами жить. Это случится после того, как люди поймут прелести жизни в Абу-Даби. К примеру, это высокий уровень жизни, обилие роскошных закрытых комплексов и низкая стоимость жизни».

Клиенты компании Aldar – со всего мира: Европа, Китай, Россия, Ближний Восток, Америка. Касем говорит, что у других компаний по недвижимости, работающих в эмирате – та же ситуация.

«Не существует доминирующей покупательской группы. Более того, со временем география клиентов будет только расширяться, по мере того, как страна будет становиться более заметной», - говорит Касем.

«Покупатели, как местные, так и международные, ищут хороших доходов от своих инвестиций, а также планируют использовать недвижимость для себя», - говорит Эндрю Ковилл, глава отдела инвестиционной недвижимости базирующегося в Абу-Даби застройщика LLJ Property. «Стоит отметить, что рынок недвижимости для отпускников и пенсионеров еще не сформировался, так как строительство первых объектов недвижимости «с листа», доступных иностранцам для покупки, будет закончено лишь к концу текущего года».

Учитывая недостаток недвижимости «под ключ» и растущие цены, рынок недвижимости «с листа» в Абу-Даби бурно развивается. По результатам исследования Королевского общества квалифицированных оценщиков, что около 80% продаж в области недвижимости являются спекулятивными инвестициями. Впрочем, Гурджит Сингх, директор по строительству компании Sorouh Properties, не согласен с этим утверждением: «Зарубежные покупатели в настоящее время хотят получать доходы от своих инвестиций в долгосрочной перспективе и постепенный рост стоимости купленной недвижимости».


Само-регулируемые продажи

Несмотря на это, до сих пор не узаконены эскроу-счета, что предотвратило бы спекуляционные скупки и перепродажи недвижимости. Некоторые застройщики в Абу-Даби начинают само-регулировать перепродажи своих объектов. К примеру, Aldar запретил перепродажу объектов «с плана» с октября минувшего года.

Благодаря появлению каталогов участков земли, введению правил ведения бизнеса, рынок должен стать более прозрачным.

«Безусловно, схожая законодательная база, существующая на развитых рынках, появится не сразу, а спустя какое-то время», - отмечает Крис Доммет, глава ипотечного брокера John Charcol Dubai, базирующегося в эмиратах.

Недавние законодательные изменения правил владения недвижимостью, позволили иностранцам покупать недвижимость в Абу-Даби. В то время, как только граждане ОАЭ имеют право на покупку недвижимости в безусловное пользование, иностранцы могут приобрести ее во владение на срок от 50 до 99 лет, и находится «в инвестиционных районах Шамс Абу-Даби, Город Огней и Сквер Бухты на острове Рим, виллы эль-Риф и Гидра-вилидж в Шахаме, пляж эль-Раха и эль-Гадир», - говорит Ковилл.

Процесс покупки недвижимости иностранцами в Абу-Даби, намного проще, чем на других развивающихся рынках; широко доступно ипотечное кредитование. Несмотря на глобальный экономический кризис, банки предлагают потребителям ипотеку до 75% от стоимости приобретаемого жилья, в том числе и иностранцам, безо всяких ограничений», - говорит представитель отдела работы с физическими лицами Национального банка Абу-Даби.

Иностранному агенту довольно легко начать дело в Абу-Даби, хотя Касим говорит, что «небольшим компаниям сложнее получить финансирование и вести бизнес, если они не работают с хорошими партнерами в Абу-Даби не знают местной юридической системы». Агенты могут получать от 5% до 8% комиссионных.


Инвестиции в туризм

Как и другие соседние эмираты, Абу-Даби прилагает усилия, чтобы диверсифицировать свою экономику к тому моменту, когда закончится нефть. «План развития Абу-Даби до 2030» подразумевает, что до 2030 года правительство эмирата потратит $275млрд. на развитие туризма, недвижимости и объекты инфраструктуры. Остновные курорты с жилой недвижимость включают в себя объекты Остров Яс, Саадьят и Кэпитал Сити.

$175 млрд. будет потрачено на объекты инфраструктуры до 2012, включая новую сеть дорог, систему общественного транспорта, и пляж длиной два километра, под названием Корниш.

Министерство туризма и инвестиций (TIDC) договорилось с Компанией аэропортов Абу-Даби (ADAC) об обновлении и управлении нового воздушного терминала, который расположился на острове Сир Бани Яс, неподалеку от побережья Абу-Даби, и начнет принимать внутренние и короткие международные рейсы к 2010. В дополнение к этому, правительство планирует сделать Абу-Даби культурной столицей, начав сотрудничество с такими известнейшими музеями, как Лувр и музей Гуггенхайма. Абу-Даби недвно инвестировал $33 млрд. в свою банковскую систему, и поэтому представитель банка Standard Chartered Bank, Стив Брис, считает, что уровень правительственных вложений “обеспечит развитие ОАЭ вне зависимости от того, что случится с ценами на нефть”.

Это хорошие новости для инвесторов, планирующих вложить средства на короткое время, или инвестировать на долгий срок, так как стабильная политическая система и высокий уровень жизни, делают рынок Абу-Даби более желанным, нежели рынки соседних Египта или Туниса, заключает Касем.


Покупательские тенденции в Абу-Даби

Несмотря на это, до сих пор не узаконены эскроу-счета, что предотвратило бы спекуляционные скупки и перепродажи недвижимости. Некоторые застройщики в Абу-Даби начинают само-регулировать перепродажи своих объектов. К примеру, запретил перепродажу объектов «с плана» с октября минувшего года.

Благодаря появлению каталогов участков земли, введению правил ведения бизнеса, рынок должен стать более прозрачным.

«Безусловно, схожая законодательная база, существующая на развитых рынках, появится не сразу, а спустя какое-то время», - отмечает Крис Доммет, глава ипотечного брокера, базирующегося в эмиратах.

В каком эмирате вы приобрели недвижимость?
Дубай - 84.20%
Аджман - 19.70%
Рас эль-Хайма - 15.10%
Абу-Даби - 11.80%
Шарджа - 2.00%
Умм эль-Кайвайн - 2.00%
Фуджейра - 1.30%

В каком эмирате вы планируете приобрести недвижимость?
Дубай - 79.40%
Абу-Даби - 23.80%
Аджман - 18.20%
Рас эль-Хайма - 7.00%
Шарджа - 6.60%
Фуджейра - 4.20%
Умм эль-Кайвайн - 3.50%

Журнал OPP Russia