С момента начала мирового финансового кризиса прошел уже год. Появляются первые признаки стабилизации и восстановления крупнейших мировых экономик. Как кризис отразился на рынке недвижимости Объединенных Арабских Эмиратов? Что произошло за прошедший период? Каковы текущая ситуация и перспективы на будущее? Все эти вопросы мы адресовали управляющему партнеру компании IMEXRealEstateBroker Олегу Вадимовичу Лаврику.

Олег Вадимович, скажите, чем в профессиональном плане Вам запомнился прошедший с начала кризиса год?

Я думаю, что прошедший год надолго останется в памяти каждого бизнесмена. Что касается рынка недвижимости Эмиратов, прежде всего, необходимо отметить его глубочайшую коррекцию. В среднем, падение цен на рынке составило около 50% от докризисного уровня. Результатами такой серьезной коррекции стала стагнация, а впоследствии, фактическое исчезновение так называемого рынка ”off-plan”, то есть объектов, продаваемых еще на стадии проектирования. В итоге с рынка ушли спекулянты, а сам рынок переориентировался на готовые объекты и конечных пользователей.

Кого Вы понимаете под «конечными пользователями»?

Не секрет, что в течение нескольких лет до кризиса, рынок недвижимости Эмиратов рос огромными темпами, во многом благодаря притоку краткосрочных спекулятивных инвестиций со всего мира. Люди вкладывали деньги не с целью получить готовый объект недвижимости для дальнейшего использования, а с целью последующей перепродажи еще на этапе строительства или даже раньше. Поскольку графики финансирования подразумевали оплату частями на протяжении периода реализации проекта, это использовалось как финансовый рычаг для игры на растущем рынке. По этой причине рынок готовой недвижимости, интересовал спекулянтов мало.

Данный сегмент естественным образом привлекал, в основном, конечных пользователей, то есть тех, кто предполагал использовать готовые объекты недвижимости в потребительских или инвестиционных целях.

Естественно, после того как рынок начал падать, спекулянты с него ушли. А конечные пользователи остались. Рынок “off-plan”, перегретый спекуляциями, исчез вместе со спекулянтами, а рынок готовой (или почти готовой) недвижимости остался и вышел на первый план.

А как изменилась ситуация с законодательством?

В сфере законодательного регулирования рынка недвижимости Эмиратов за последний год также произошли значительные изменения. Прежде всего, следует сказать о том, что общего федерального законодательства в сфере недвижимости в Объединенных Арабских Эмиратах до сих пор нет. Каждый из семи эмиратов самостоятельно регулирует все связанные с рынком недвижимости вопросы на своей территории. Самым прогрессивным в этом направлении, традиционно, является Дубай.

Из наиболее значительных изменений в законодательстве Дубая можно отметить новые законы: о регистрации залога недвижимости и о регистрации объектов незавершенного строительства. Также был внесен ряд изменений и поправок в уже существующую законодательную базу, регулирующую отношения между арендаторами и собственниками, между инвесторами и застройщиками. В целом, все эти изменения направлены на улучшение законодательного регулирования рынка, повышения его прозрачности и защиту интересов его участников.

Что касается других эмиратов, то они стараются не отставать от Дубая. Например, во втором полугодии прошлого года в Рас-Аль-Хейме был издан указ об обязательном использовании гарантийных счетов и реестре застройщиков. А в конце прошлого года в Аджмане, по аналогии с Дубаем, было создано специальное Управление по регулированию рынка недвижимости (ARRA), в компетенцию которого входит регистрация застройщиков, их проектов и гарантийных счетов.

На федеральном уровне, наиболее значительным изменением законодательства, влияющим на рынок недвижимости, стало внесение поправок в порядок предоставления резидентских виз ОАЭ иностранным инвесторам в недвижимость. В мае текущего года, впервые в истории ОАЭ, на федеральном уровне было узаконено право собственника жилой недвижимости на получение резидентской визы. И хотя многое пока неясно в порядке предоставления таких виз, да и установленные критерии (стоимость недвижимости, срок визы и др.) нельзя назвать однозначными, сам факт появления общих федеральных правил и процедур является, безусловно, положительным.

Каковы, на Ваш взгляд, перспективы рынка недвижимости в Дубае и других эмиратах?

Без сомнения, в результате кризиса рынку недвижимости Эмиратов был нанесен серьезный удар. Однако шок прошел, и участники рынка приняли новые условия. В отношении Дубая, уже сейчас можно с уверенностью констатировать, что дно падения пройдено. На настоящий момент цены на рынке недвижимости стабилизировались вблизи нижних ценовых уровней. Самые низкие ценовые показатели были зафиксированы в феврале-марте этого года, и сейчас по наиболее популярным объектам наблюдается умеренный рост цен. Большинство участников рынка сходятся во мнении, что в течение ближайших нескольких лет в Дубае мы будем наблюдать плавный рост рынка.

Что касается других эмиратов, то, на мой взгляд, очень неплохие перспективы имеет Абу-Даби. В отношении северных эмиратов однозначные прогнозы дать сложнее. Например, Аджман и Рас-АльХейма столкнулись в результате кризиса с серьезными проблемами и, видимо, на их решение им потребуется значительно больше времени, чем Дубаю и Абу-Даби.

То есть, Вы считаете, что самым привлекательным в ближайшее время останется рынок недвижимости Дубая?

Да. И связано это с тем, что в Дубае самый большой и развитый рынок недвижимости. Несмотря на потенциальную будущую привлекательность проектов в Абу-Даби, в настоящий момент только Дубай может предложить богатый выбор готовых объектов со статусом «фригольд», позволяющих иностранцам приобретать недвижимость в собственность. Добавьте к этому развитую инфраструктуру и перспективы дальнейшего развития.

А какой из сегментов рынка Дубая Вы считаете наиболее привлекательным в настоящий момент?

Цены на рынке сейчас привлекательны во всех сегментах. И если говорить о приобретении недвижимости с целью личного потребления (например, для своего проживания, или размещения офиса своей компании), то можно смело рекомендовать воспользоваться текущей ситуацией на рынке и покупать любую подходящую недвижимость по низкой цене. Если же рассматривать приобретение недвижимости как инвестицию, то я рекомендовал бы остановить свой выбор на жилье в популярных проектах или на сегменте торговой недвижимости. Что касается офисов, в ближайшие год-два будет достроено и выйдет на рынок большое количество офисных площадей в таких проектах как Business Bay, Jumeirah Lakes Towers и других. Поэтому, с точки зрения прироста стоимости и величины генерируемого рентного дохода, инвестиции в офисную недвижимость в ближайшие 2-3 года, на мой взгляд, выглядят менее привлекательными, чем, скажем, инвестиции в жилье.

Какие суммы подразумеваются, когда идет речь о покупке недвижимости в Дубае?

Начальный уровень составляет сейчас порядка 80 тысяч долларов США. Ну, а верхнего предела, как вы понимаете, практически не существует. Например, у нас есть предложение на продажу гостиничного комплекса на искусственном острове The Palm Jumeirah стоимостью более 200 млн долларов.

Отразился ли пуск метро в Дубае на стоимости недвижимости?

Однозначно ответить на этот вопрос довольно сложно. Скажем так – какого-либо заметного изменения цен на недвижимость, связанного с запуском Дубайского метро мы пока не почувствовали. Но метро было запущено совсем недавно – 9 сентября текущего года, и работают пока только 10 из 29 станций «красной» линии. Думаю, о полномасштабном влиянии метро можно будет говорить только спустя некоторое время, когда люди привыкнут к его использованию и смогут оценить реальные преимущества, которые с ним связаны. Но уже сейчас можно утверждать, что в перспективе недвижимость, расположенная в непосредственной близости (скажем, в радиусе 500 м) от станций метро, будет обладать дополнительными преимуществами для потенциальных покупателей.

Какие рекомендации Вы могли бы дать нашим читателям, задумывающимся о покупке недвижимости в Эмиратах?

С моей стороны, рекомендация одна – покупать. Лучшей возможности приобрести недвижимость в ближайшие несколько лет, а может быть и в ближайшие десятилетия, не будет. Рынок сейчас только-только миновал дно падения. Наметилась четкая тенденция к его восстановлению и росту, но цены пока находятся вблизи своих минимальных значений. Так что клиенты «с деньгами» сейчас имеют, как говорится, «все козыри на руках».

Спасибо за беседу. Желаем успехов.

Сравнительная таблица рентного дохода от инвестиций в жилую недвижимость фригольд по основным районам Дубая. Октябрь 2009 г.

Любую дополнительную информацию Вы можете получить у специалистов компании IMEXRealEstate по тел. в Москве +7 495 9842053, бесплатному телефону в ОАЭ 800-IMEX (800-4639) или отправив запрос по электронной почте info@IMEXre.com