Ни для кого не секрет, что эмират Дубай был вынужден пересмотреть планы своего экономического развития под воздействием мирового финансового кризиса. Официальные источники сообщают: «В предстоящий период экономика эмирата столкнется с большими трудностями. Очередность некоторых проектов будет пересмотрена, и большинство компаний сможет выполнить свои обязательства, хотя многим из них потребуется помощь со стороны правительства».

В Дубае, переживавшем в течение последних шести лет строительный бум, зафиксировано падение цен на недвижимость на уровне 4%. По данным Gulf News, цены на недвижимость в наиболее престижных проектах, размещающихся в районах Burj Dubai («Дубайской башни») и рукотворного острова Palm Jumeirah, упали на 20-40%.

С вопросами о кризисе, падении цен на недвижимость и способах защиты инвесторов, мы обратились к адвокату Ахмеду Кашвани, управляющему партнеру Kashawani Law Firm, и Анжелике Щегловой, директору риэлторской компании Dacha Real Estate.

Может показаться, что многие инвесторы на местном рынке недвижимости ищут выход из создавшегося тупика. С чем это связано – с общим спадом в экономике или с чем-то еще?

Многие инвесторы на рынке недвижимости ОАЭ находятся в весьма затруднительном положении. Кризис и инфляция привели к изменению финансового статуса многих из них. Необоснованные задержки в строительстве объектов, а порой и полная их отмена, неуклонно подрывают доверие к дубайскому рынку, еще не так давно казавшемуся незыблемым и абсолютно надежным.

Поэтому в настоящее время совершенно понятным является приоритетное желание инвесторов в Дубае вернуть вложенные ими средства в полном объеме. К сожалению, это не всегда возможно, но есть ряд альтернативных решений, которые помогают выйти из создавшегося положения с наименьшими потерями.

Какие варианты предлагаются инвесторам?

Вариантов не так много, как хотелось бы, но они, тем не менее, есть. Возьмем, к примеру, тех, кто инвестировал в несколько объектов незавершенного строительства от одного застройщика, где каждый из объектов оказался оплаченным лишь частично. Таким инвесторам можно посоветовать уменьшить количество объектов путем перерасчета уже внесенных средств, тем самым, полностью или почти полностью выплатив их до уровня, когда не требуется внесение дальнейших платежей в течение длительного срока.

Можно также посоветовать снизить стоимость объекта. Ведь многие приобретали недвижимость по ценам, которые сегодня далеки от реальности. Например, стоимость квадратного фута в некоторых проектах составляла до 5000 дирхамов, а их строительство не начато до сих пор. И если сравнивать прежние с сегодняшними ценами в 1000 дирхамов за квадратный фут, то очень трудно обосновать продолжение выплат по недостроенному или не начатому проекту по ценам в 5 раз превышающим действующие рыночные.

Также можно посоветовать инвесторам, постараться привязать платежи к этапам строительства, а не к календарным датам, либо отсрочить их до момента фактического завершения проекта.

Будучи спекулянтами, неужели многие застройщики не понимали, что рано или поздно рынок рухнет?

Конечно, понимали. Но, как известно, кто не рискует … И инвесторы рисковали, но законы рынка еще никто не отменял. Однако, это, ни в коей мере, не значит, что права инвесторов не должны быть защищены. Многие чрезмерно и, как мы сейчас видим, совершенно необоснованно доверяли рынку, ведь им везло, и долгое время рынок позволял им отлично зарабатывать. Не стоит их осуждать, и тем более наказывать за это.

Не кажется ли вам, что основной «удар» пришелся на застройщиков? Тем более что они не всегда виновны в задержках строительства? Разве это справедливо заставлять застройщиков пересматривать условия контрактов, на которые согласились инвесторы?

Контракт – это добровольное соглашение сторон, устанавливающее, изменяющее или прекращающее их права и обязанности. Поэтому вопрос о намерении одной из сторон прекратить свои обязательства по контракту является допустимым и законным. Мы не можем не обратить вашего внимания на тот факт, что большинство контрактов весьма однобоки – написаны в интересах застройщиков, и никак не защищают интересы инвесторов. В ряде случаев до сегодняшнего дня инвесторы не получили на руки даже таких договоров купли-продажи, а их оплаты производились на основании только форм резервирования недвижимости. В некоторых случаях у наших клиентов нет даже форм резервирования, а есть только копии чеков или банковских переводов, сделанных на основании устных договоренностей. Только своевременная помощь профессионального юриста поможет вам разобраться во всех тонкостях договора, чтобы наиболее эффективно защитить ваши права и соблюсти ваши обязанности, не нарушая прав другой стороны и учитывая все нюансы.

Насколько юридически грамотно составлены договоры купли-продажи, несмотря на то, что в большинстве случаев они ущемляют права инвесторов?

В основном, договоры составлялись юридически очень грамотно, что и вводило в заблуждение огромное количество инвесторов. Именно поэтому мы все время говорим о необходимости искать обоюдовыгодные решения, договариваться с застройщиком и лишь в крайних случаях обращаться в судебные инстанции. Вести судебное разбирательство и, тем более, выиграть дело в суде – процесс длительный и напряженный. И прежде, чем вступить в судебные отношения, необходимо удостовериться, что на момент получения решения суда в вашу пользу, ответчику будет, чем ответить.

Счет условного депонирования предполагался для того, чтобы можно было сохранить и потом вернуть средства инвесторов, не так ли?

Вы абсолютно правы. Одним из важнейших шагов, предпринятых правительством Дубая в целях защиты иностранных инвестиций, а также повышения надежности рынка недвижимости Дубая, было принятие в 2007 году закона № 8 «О гарантийных счетах» (escrow account). Законом предусматривается, что все денежные поступления от продажи недвижимости на стадии “off plan” (проектирования и начала строительства) должны зачисляться на специальный счет и использоваться в дальнейшем только на финансирование данного конкретного строительства. При нарушении сроков строительства, Управление по надзору за рынком недвижимости Дубая (RERA) имеет право заморозить имеющиеся на гарантийном счете средства, и, в случае банкротства застройщика или отмены проекта, инвесторы получат компенсацию. Таким образом, RERA выступает в качестве арбитра в решении споров между покупателем и застройщиком. Однако, на практике, ситуация складывается по-разному.

То есть, сегодня система работает еще недостаточно эффективно, чтобы снова внушить инвесторам доверие?

Мы не можем говорить о неэффективной работе системы. Мы можем лишь констатировать тот факт, что, к сожалению, ни одна система не застрахована от недобросовестных застройщиков. В настоящее время разрабатывается ряд новых законопроектов, принятие которых поможет Дубаю вернуть доверие инвесторов и достойно выйти из кризиса.

Как же вы решаете споры сегодня?

В основном, путем проведения переговоров с застройщиками, как от имени, так и вместе с клиентами. Наша основная задача сводится к достижению взаимовыгодных договоренностей между сторонами, при этом соблюдая все необходимые формальности. В случае если переговоры не приводят к нужному результату, у нас не остается другого выбора, как обратиться в суд.

Если проект «замораживается», обязан ли застройщик полностью возместить инвестору его вложения?

Ответ на этот вопрос ясно и четко прописан в пункте D 11 статьи Закона № 9 от 2009 года, а именно: «Если строительство объекта приостановлено по причинам, не зависящим от застройщика, то застройщик вправе расторгнуть договор путем удержания 30% от оплаченной инвестором суммы».

Задержки по срокам встречаются на любом рынке недвижимости. Но что считается приемлемым?

В Статье 17 Закона № 8 от 2007 года говорится, что если строительство объекта не начато в течение шести месяцев с момента выдачи разрешения на продажу недвижимости “off plan” без какой-либо допустимой или приемлемой причины, то застройщик исключается из официального реестра, имеющего право на осуществление деятельности.

Можно ли это кто-то контролировать?

Как уже упоминалось, контролем занимается RERA – Управление по надзору за рынком недвижимости Дубая, основной задачей которого является своевременное обновление базы данных о регистрации новых объектов, этапах текущего строительства, а также предоставление информации о приостановленных или «замороженных» объектах.

Разве нет такой практики – при отмене строительства объекта выплачивать определенные штрафные санкции?

Давайте еще раз обратимся к вышеупомянутому Закону № 9, в котором абсолютно четко закреплены следующие штрафные санкции:

Указанные штрафные санкции налагаются лишь в отношении инвесторов, как и закон в целом.

Говоря юридическим языком, что необходимо предпринять, чтобы вернуть доверие инвесторов?

Экономика в Дубае во многом зависит от торговли, инвестиций и туризма. Однако денежно-кредитная политика, проводимая в последнее время в стране, нанесла серьезный удар по экономическому развитию государства. По словам экспертов, модель экономического развития в Дубае сильно зависит от иностранного капитала и масштабных международных проектов. Правительству необходимо в ближайшее время разработать программу по стимулированию экономики, иначе будет сложно вернуть доверие инвесторов в краткосрочной перспективе.

Как правило, никто не задумывается, что, в первую очередь, необходимо умение ориентироваться в законах, регулирующих сделки купли-продажи и защищающих ваши права. Своевременное обращение к профессионалам, хорошо зарекомендовавшим себя на рынке недвижимости, поможет получить полную информацию по проектам и ценам, а также необходимое юридическое сопровождение, что, без сомнения поможет значительно ускорить процесс , сэкономит ваши время и деньги, сбережет нервы.

Kashwani LawFirm и DachaRealEstate – всегда к вашим услугам.

Спектр наших услуг:

Купля-продажа готовых квартир и вилл; Купля-продажа офисов и помещений непроизводственного назначения; Планирование и осуществление инвестиций на кризисном падении цен; До и послепродажное обслуживание (подготовка пакета документов на проведение сделки купли-продажи имущества); Аренда жилых и нежилых помещений; Консультации адвокатов по вопросам недвижимости; Регистрация фирм и оффшорных компаний; Все виды юридических консультаций.